Entrez le montant emprunté, le taux d’intérêt, la durée et le taux d’assurance : la mensualité totale et le coût réel du crédit s’affichent instantanément.
Comment est calculée la mensualité d’un crédit immobilier ?
La mensualité d’un crédit immobilier est calculée par la formule d’amortissement constant, aussi appelée formule de l’annuité constante. Elle garantit que chaque mensualité est identique sur toute la durée du prêt, même si la répartition entre capital remboursé et intérêts payés évolue mois après mois.
Mensualité = Capital × [t × (1+t)ⁿ] / [(1+t)ⁿ – 1]
Où t = taux mensuel (taux annuel / 12) et n = nombre de mensualités
Pour un emprunt de 200 000 euros à 3,5% sur 20 ans : t = 3,5% / 12 = 0,2917% par mois, n = 240 mensualités. Mensualité = 200 000 × [0,002917 × (1,002917)²⁴⁰] / [(1,002917)²⁴⁰ – 1] = 1 161 euros par mois hors assurance.
Au début du crédit, la majeure partie de chaque mensualité sert à payer les intérêts. À la fin, c’est l’inverse : presque tout est du remboursement de capital. C’est ce qu’on appelle l’amortissement progressif du crédit. Sur les premières années, vous remboursez peu de capital et beaucoup d’intérêts. C’est pourquoi rembourser par anticipation en début de prêt est nettement plus avantageux qu’en fin de prêt.
L’assurance emprunteur : le coût que beaucoup sous-estiment
L’assurance emprunteur n’est pas légalement obligatoire, mais aucune banque n’accorde de prêt immobilier sans elle en pratique. Elle couvre le remboursement du capital restant dû en cas de décès, d’invalidité permanente totale ou partielle, et parfois d’incapacité temporaire de travail.
Sur un emprunt de 200 000 euros à 0,30% d’assurance sur 20 ans, le coût total de l’assurance est de 12 000 euros. C’est 13% du coût total du crédit (intérêts + assurance), soit un poste loin d’être négligeable.
Le taux d’assurance proposé par la banque (assurance groupe) est souvent plus élevé que celui d’une assurance individuelle souscrite séparément. La loi Lemoine de 2022 permet de changer d’assurance emprunteur à tout moment, sans frais ni pénalité. En passant d’un taux de 0,35% à 0,15% sur un capital de 200 000 euros, vous économisez 400 euros par an, soit 8 000 euros sur 20 ans.
Taux fixes actuels : les repères 2026
Les taux de crédit immobilier ont connu une forte hausse entre 2022 et 2023, puis une stabilisation progressive. En 2026, les taux moyens constatés sur le marché français se situent dans les fourchettes suivantes, selon la durée et le profil de l’emprunteur.
| Durée | Taux bas (excellent profil) | Taux moyen | Taux haut |
|---|---|---|---|
| 10 ans | 2,80% | 3,20% | 3,70% |
| 15 ans | 3,00% | 3,40% | 3,90% |
| 20 ans | 3,20% | 3,60% | 4,10% |
| 25 ans | 3,40% | 3,80% | 4,30% |
Ces taux s’entendent hors assurance. Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) intègre tous les frais obligatoires : intérêts, assurance, frais de dossier, frais de garantie. C’est le seul indicateur qui permet de comparer réellement deux offres de crédit entre elles.
Durée et mensualité : l’arbitrage fondamental
Allonger la durée réduit la mensualité mais augmente le coût total. C’est le compromis central de tout crédit immobilier. Voici ce que donne un emprunt de 200 000 euros à 3,5% selon la durée choisie.
| Durée | Mensualité (hors assurance) | Coût total des intérêts | Total remboursé |
|---|---|---|---|
| 10 ans | 1 978 euros | 37 360 euros | 237 360 euros |
| 15 ans | 1 430 euros | 57 400 euros | 257 400 euros |
| 20 ans | 1 161 euros | 78 640 euros | 278 640 euros |
| 25 ans | 1 001 euros | 100 300 euros | 300 300 euros |
La différence entre un crédit sur 15 ans et un crédit sur 25 ans représente 42 900 euros d’intérêts supplémentaires pour le même capital. En contrepartie, la mensualité est réduite de 429 euros par mois, ce qui peut être déterminant pour le reste à vivre ou pour la capacité d’emprunt.
Questions fréquentes
Qu’est-ce que le taux d’endettement et quel est le plafond ?
Le taux d’endettement est le rapport entre l’ensemble de vos charges de crédit (mensualités de tous vos crédits en cours, y compris le nouveau) et vos revenus nets mensuels. Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a fixé un plafond réglementaire de 35% depuis 2022, assurance emprunteur comprise. Au-delà, les banques ne peuvent pas accorder le prêt, sauf dérogation dans une limite de 20% des dossiers. Pour un foyer avec 4 000 euros de revenus nets, la mensualité totale de crédits ne peut pas dépasser 1 400 euros.
Comment calculer sa capacité d’emprunt ?
La capacité d’emprunt est le capital maximum que vous pouvez emprunter compte tenu de vos revenus, de votre apport personnel et de la durée envisagée. Elle se calcule à l’envers de la mensualité : à partir de la mensualité maximale tolérable (35% de vos revenus nets), on remonte au capital empruntable avec la formule de l’annuité constante. Pour 3 500 euros de revenus nets, la mensualité maximale est de 1 225 euros. À 3,5% sur 20 ans, cela correspond à un capital d’environ 211 000 euros.
À quoi sert l’apport personnel ?
L’apport personnel remplit trois fonctions. Il réduit le capital à emprunter et donc la mensualité et le coût total du crédit. Il rassure la banque sur la capacité d’épargne de l’emprunteur, ce qui peut permettre d’obtenir un meilleur taux. Et il couvre en général les frais de notaire (environ 7 à 8% du prix pour un bien ancien), que les banques ne financent généralement pas. Un apport de 10% minimum est souvent exigé, mais les meilleurs taux s’obtiennent avec 20% ou plus.
Peut-on rembourser par anticipation un crédit immobilier ?
Oui, totalement ou partiellement. Les pénalités de remboursement anticipé (IRA) sont plafonnées par la loi à 3% du capital restant dû ou à 6 mois d’intérêts, le montant le plus faible étant retenu. En pratique, beaucoup de contrats de crédit prévoient une exonération d’IRA en cas de remboursement anticipé lié à un licenciement, une mutation ou une vente du bien. Rembourser par anticipation en début de prêt est nettement plus rentable car c’est là que les intérêts représentent la plus grande partie de chaque mensualité.
Le tableau d’amortissement : comprendre comment le capital se rembourse
Chaque mensualité se décompose en deux parties : les intérêts calculés sur le capital restant dû, et l’amortissement du capital. Au fil des mois, la part des intérêts diminue et la part du capital augmente, même si la mensualité totale reste constante.
Voici les premières et dernières mensualités d’un crédit de 200 000 euros à 3,5% sur 20 ans.
| Mois | Mensualité | dont intérêts | dont capital | Capital restant dû |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 1 161 € | 583 € | 578 € | 199 422 € |
| 12 | 1 161 € | 563 € | 598 € | 193 134 € |
| 60 (5 ans) | 1 161 € | 499 € | 662 € | 170 946 € |
| 120 (10 ans) | 1 161 € | 392 € | 769 € | 134 186 € |
| 180 (15 ans) | 1 161 € | 254 € | 907 € | 86 688 € |
| 239 | 1 161 € | 7 € | 1 154 € | 1 155 € |
| 240 | 1 158 € | 3 € | 1 155 € | 0 € |
Au mois 1, 583 euros sur 1 161 euros de mensualité partent en intérêts, soit 50%. Au mois 180 (15e année), seuls 254 euros sont des intérêts, soit 22%. C’est pourquoi vendre un bien au bout de 5 ans signifie n’avoir remboursé que 29 054 euros de capital sur les 200 000 empruntés, malgré 69 660 euros de mensualités versées. Le reste est allé aux intérêts.
Les frais souvent oubliés dans le calcul total
Le coût d’un achat immobilier ne se limite pas aux intérêts et à l’assurance. Plusieurs autres postes s’ajoutent et peuvent représenter plusieurs milliers d’euros.
- Les frais de notaire : environ 7 à 8% du prix d’achat pour un bien ancien, 2 à 3% pour un bien neuf. Sur un bien à 250 000 euros dans l’ancien, comptez environ 18 000 à 20 000 euros.
- Les frais de garantie : hypothèque (environ 1,5% du capital) ou caution d’un organisme comme le Crédit Logement (environ 1 à 1,5%, partiellement remboursable en fin de prêt).
- Les frais de dossier : généralement entre 500 et 1 500 euros selon les banques, parfois négociables ou offerts.
- Les frais d’agence immobilière si vous achetez par agence : entre 3 et 8% du prix de vente selon les agences.
- Les travaux éventuels à prévoir après l’achat, qui peuvent transformer un bien attractif en gouffre financier s’ils n’ont pas été anticipés avant la signature.
Pour avoir une vision complète du coût total d’un achat immobilier, additionnez le prix du bien, les frais de notaire, les frais de garantie, les frais de dossier et le coût total du crédit (intérêts + assurance). C’est ce montant global qui vous permettra de comparer le coût de l’achat avec une location sur la même période.
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