Renseignez le prix d’acquisition, les loyers, les charges annuelles et votre régime fiscal pour obtenir les trois indicateurs clés de la rentabilité locative : le rendement brut, le rendement net de charges et le rendement net-net après impôts et prélèvements sociaux.
Les trois niveaux de rentabilité : brute, nette, nette-nette
Ces trois indicateurs mesurent la même réalité — le rendement d'un bien locatif — mais à des niveaux de précision croissants. Chacun a ses usages et ses limites.
La rentabilité brute est la plus simple et la plus connue. Elle se calcule en divisant le loyer annuel par le prix d'achat du bien, sans tenir compte des frais d'acquisition, des charges ou de la fiscalité. Elle permet une comparaison rapide entre plusieurs biens, mais elle surestime considérablement le rendement réel.
Rentabilité brute = (Loyer mensuel × 12) / Prix d'achat × 100
La rentabilité nette de charges intègre tous les frais d'acquisition (frais de notaire, agence) et les charges récurrentes non récupérables sur le locataire (taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance, gestion locative). Elle représente le rendement réel de votre placement avant impôts.
La rentabilité nette-nette (ou nette après fiscalité) est l'indicateur le plus réaliste. Elle soustrait l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux (17,2%) dus sur les revenus fonciers, en tenant compte du régime fiscal choisi. C'est la seule rentabilité comparable au rendement d'autres placements financiers.
Tableau de référence : rendements par type de bien et de ville en 2026
| Marché / Type de bien | Rendement brut indicatif | Rendement net de charges | Commentaire |
|---|---|---|---|
| Paris — studio / T2 | 2,5 à 4% | 1,5 à 2,5% | Faible rendement, forte valeur patrimoniale |
| Lyon, Bordeaux, Nantes | 4 à 5,5% | 2,5 à 4% | Marchés dynamiques, équilibre rendement/capital |
| Grandes villes de province | 5 à 7% | 3 à 5% | Bon rendement, vacance locative variable |
| Petites villes / zones rurales | 7 à 12% | 4 à 7% | Rendement élevé mais risque vacance accru |
| Colocation / LMNP meublé | 6 à 10% | 4 à 7% | Rendement supérieur, gestion plus intensive |
| Local commercial | 5 à 8% | 3 à 5% | Bail long, risque lié à l'activité commerciale |
Les charges à ne pas oublier dans le calcul
La taxe foncière est souvent la charge la plus sous-estimée. Dans beaucoup de villes, elle dépasse désormais 1 à 2 mois de loyer par an. Paris, Lyon et de nombreuses communes ont fortement augmenté leurs taux ces dernières années. Pour un appartement loué 800 euros par mois, une taxe foncière de 1 500 euros représente presque 2 mois de loyer, soit 16% des loyers annuels.
Les charges de copropriété non récupérables (travaux de parties communes, honoraires de syndic) varient de 500 euros à plusieurs milliers d'euros selon l'immeuble et son état. Dans les immeubles anciens avec des travaux de rénovation en cours, elles peuvent dépasser le montant de la taxe foncière.
La vacance locative est une réalité souvent ignorée dans les premiers calculs d'investisseurs débutants. Même dans les zones tendues, quelques semaines entre deux locataires (état des lieux, remise en état, recherche) représentent 2 à 4% de perte sur les loyers annuels. En zone moins tendue, 8 à 10% de vacance n'est pas rare.
| Charge | Qui la paie | Ordre de grandeur |
|---|---|---|
| Taxe foncière | Propriétaire | 500 à 3 000+ euros/an selon localisation |
| Charges copro non récupérables | Propriétaire | 300 à 2 000 euros/an |
| Assurance propriétaire non occupant | Propriétaire | 150 à 400 euros/an |
| Gestion locative (agence) | Propriétaire | 6 à 10% des loyers |
| Entretien / petits travaux | Propriétaire | 1 à 2% du prix du bien / an |
| Frais de relocation | Propriétaire | 1 mois de loyer HT tous les 2-3 ans |
Comparatif des régimes fiscaux pour l'investisseur locatif
| Régime | Conditions | Abattement / Déductions | Prélèvements sociaux | Avantage principal |
|---|---|---|---|---|
| Location nue — micro-foncier | Revenus fonciers < 15 000 euros/an | 30% forfaitaire | 17,2% sur 70% des loyers | Simplicité, pas de comptabilité |
| Location nue — régime réel | Optionnel si <15 000 euros, obligatoire au-delà | Charges réelles déductibles | 17,2% sur revenus nets | Intéressant si charges > 30% |
| LMNP — micro-BIC | Revenus LMNP < 77 700 euros/an | 50% forfaitaire | Pas de PS sur BI (cotisations URSSAF) | Abattement plus élevé que micro-foncier |
| LMNP — régime réel | Optionnel, nécessite comptable | Charges + amortissements du bien | Cotisations URSSAF si cas | IR quasi nul pendant l'amortissement |
Le LMNP au régime réel est souvent présenté comme le "saint graal" de l'investissement locatif pour sa capacité à réduire fortement l'imposition grâce aux amortissements. En pratique, l'amortissement comptable du bien (généralement sur 20 à 30 ans) génère des charges déductibles qui effacent les revenus imposables pendant toute la durée d'amortissement. Attention cependant : lors de la revente, la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value immobilière est une règle controversée qui peut alourdir la fiscalité à la cession. La loi de finances 2025 a durci ce point et il convient de le modéliser sur l'ensemble de la durée de détention.
Exemples chiffrés : trois profils d'investissement
Exemple 1 : studio à Lille, TMI 30%, micro-foncier. Prix : 80 000 euros. Frais notaire : 6 400 euros. Loyer : 550 euros/mois. Taxe foncière : 800 euros/an. Charges copro : 400 euros/an. Assurance : 150 euros/an. Vacance 5%. Investissement total : 86 400 euros. Loyers annuels nets de vacance : 6 270 euros. Charges : 1 350 euros. Revenu net : 4 920 euros. Base imposable micro-foncier : 6 270 × 70% = 4 389 euros. Impôt : 4 389 × (30% + 17,2%) = 2 070 euros. Rendement nette-nette : (4 920 - 2 070) / 86 400 = 3,3%.
Exemple 2 : T2 à Clermont-Ferrand, TMI 30%, LMNP micro-BIC. Prix : 110 000 euros. Frais : 8 800 euros. Travaux d'ameublement : 8 000 euros. Loyer meublé : 750 euros/mois. Taxe foncière : 1 000 euros/an. Vacance 5%. Investissement total : 126 800 euros. Loyers nets : 8 550 euros. Charges : 1 000 euros. Revenu net : 7 550 euros. Base imposable micro-BIC : 8 550 × 50% = 4 275 euros. Impôt IR : 4 275 × 30% = 1 283 euros (pas de PS sur base BIC). Rendement nette-nette : (7 550 - 1 283) / 126 800 = 4,9%.
Exemple 3 : immeuble de rapport en province, TMI 41%, LMNP réel. Prix : 400 000 euros avec 4 appartements. Frais + travaux : 60 000 euros. Loyers bruts : 2 800 euros/mois. Charges : 6 000 euros/an. Vacance 8%. Revenu net de charges : 27 768 euros. Avec LMNP réel et amortissements (~15 000 euros/an), base imposable proche de zéro la première décennie. Rendement nette-nette pendant l'amortissement : proche du rendement net de charges, soit environ 6%.
Ce que la calculatrice ne prend pas en compte
La rentabilité locative calculée ici est une rentabilité "stand-alone", sans emprunt. Si vous financez l'achat par crédit, l'effet de levier peut amplifier considérablement le rendement sur fonds propres investis, ou au contraire le réduire si les mensualités dépassent les loyers. Un bien acheté à crédit avec une mensualité de 1 000 euros pour des loyers de 900 euros génère un cash-flow mensuel négatif de 100 euros, même si la rentabilité calculée sur la valeur totale du bien est positive. Pour une analyse complète, intégrez le coût de financement dans votre calcul.
Baptiste conçoit et rédige les outils et contenus publiés sur un-calcul.fr. Sa démarche repose sur la clarté et la précision : chaque calculatrice est pensée pour fournir un résultat fiable, compréhensible et directement utilisable par tous.