Votre bail arrive à sa date anniversaire et vous vous demandez de combien le loyer peut légalement augmenter ? Renseignez vos indices ci-dessous : le calcul est immédiat et gratuit.
Calculatrice de revision de loyer (IRL)
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Calcul indicatif base sur les indices IRL publies par l’Insee. La revision suppose une clause de revision dans le bail et ne peut intervenir qu’une fois par an, sans effet retroactif.
L’IRL, l’indice qui plafonne toutes les hausses de loyer
L’indice de référence des loyers est publié chaque trimestre par l’Insee. Il est construit à partir de l’indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers, ce qui revient à faire suivre au loyer l’évolution générale du coût de la vie, sans y réinjecter la dynamique propre du marché immobilier. Depuis la loi du 6 juillet 1989, c’est le seul indice autorisé pour la révision annuelle d’un bail d’habitation, qu’il s’agisse d’une location vide ou d’une location meublée. Aucune clause du bail ne peut prévoir un autre indice, ni une hausse forfaitaire de 2 % ou 3 % par an : une telle clause serait réputée non écrite. L’IRL joue donc le rôle d’un plafond légal, et non d’une obligation d’augmenter. Un bailleur reste toujours libre de renoncer à la révision, en totalité ou en partie, notamment pour conserver un locataire fiable.
Trois séries d’indices coexistent : l’Hexagone, l’outre-mer et la Corse. Elles ont été dissociées en 2022, lorsque le bouclier loyer a plafonné la hausse à 3,5 % en métropole, 2,5 % outre-mer et 2 % en Corse. Depuis, les trois séries évoluent au même rythme annuel mais leurs niveaux restent différents. Utiliser la mauvaise colonne fausse le calcul : il faut impérativement rester dans la même série pour l’indice de référence et pour l’indice de révision.
La formule de calcul de la révision de loyer
La formule officielle est simple et tient en une ligne : nouveau loyer = loyer en cours × (IRL de révision ÷ IRL de référence). Le loyer pris en compte est toujours le loyer hors charges, aussi appelé loyer nu. Les provisions sur charges, la taxe d’ordures ménagères et les éventuels compléments de loyer ne sont jamais indexés par ce calcul : les charges sont régularisées séparément, sur justificatifs. L’IRL de référence est celui inscrit dans la clause de révision du bail ; à défaut de mention expresse, c’est le dernier indice publié à la date de signature du contrat. L’IRL de révision est celui du même trimestre, un an plus tard.
Concrètement, pour un bail signé au 3e trimestre et indexé sur l’IRL du 2e trimestre 2025 (146,68), la révision d’août 2026 s’appuie sur l’IRL du 2e trimestre 2026 (148,37). Un loyer de 750 € devient 750 × 148,37 ÷ 146,68 = 758,64 €, soit 8,64 € de plus par mois et 103,68 € sur l’année. L’erreur la plus fréquente consiste à comparer deux trimestres différents, par exemple un T2 avec un T4, ce qui donne un résultat aberrant. Le calcul doit toujours porter sur le même trimestre à un an d’intervalle. Le résultat s’arrondit au centime le plus proche, et le loyer révisé sert ensuite de base à la révision de l’année suivante.
Tableau des valeurs de l’IRL depuis 2022
Voici les indices publiés au Journal officiel pour les trois zones. Le dernier connu à ce jour est celui du 2e trimestre 2026, publié le 12 juillet 2026, en hausse de 1,15 % sur un an. La progression est nettement retombée par rapport au pic de 2023 et 2024, où l’indice grimpait de 3,5 % par an.
| Trimestre | Hexagone | Outre-mer | Corse | Variation annuelle |
|---|---|---|---|---|
| 2026 – T2 | 148,37 | 146,94 | 146,22 | +1,15 % |
| 2026 – T1 | 146,60 | 143,78 | 142,38 | +0,78 % |
| 2025 – T4 | 145,78 | 142,98 | 141,59 | +0,79 % |
| 2025 – T3 | 145,77 | 142,97 | 141,58 | +0,87 % |
| 2025 – T2 | 146,68 | 145,27 | 144,56 | +1,04 % |
| 2025 – T1 | 145,47 | 142,67 | 141,28 | +1,40 % |
| 2024 – T4 | 144,64 | 141,86 | 140,48 | +1,82 % |
| 2024 – T3 | 144,51 | 141,74 | 140,36 | +2,47 % |
| 2024 – T2 | 145,17 | 143,77 | 143,07 | +3,26 % |
| 2024 – T1 | 143,46 | 140,70 | 139,33 | +3,50 % |
| 2023 – T4 | 142,06 | 139,32 | 137,97 | +3,50 % |
| 2023 – T2 | 140,59 | 139,23 | 138,55 | +3,50 % |
| 2022 – T4 | 137,26 | 135,93 | 135,27 | +3,50 % |
Les conditions à réunir pour appliquer la révision
La révision annuelle n’est jamais automatique. Elle suppose d’abord que le bail contienne une clause de révision explicite mentionnant l’indice de référence et la date de révision. Sans cette clause, le loyer reste figé pendant toute la durée du contrat, et le bailleur devra attendre le renouvellement pour tenter une renégociation. Ensuite, la hausse ne peut intervenir qu’une seule fois par an, à la date anniversaire prévue au contrat ou, à défaut, à la date anniversaire de la signature du bail. Enfin, le bailleur doit manifester sa volonté d’appliquer la révision dans un délai d’un an à compter de cette date : passé ce délai, il perd le bénéfice de la revalorisation pour l’année écoulée.
- Une clause de révision doit figurer noir sur blanc dans le bail.
- Une seule révision par an, à la date anniversaire du contrat.
- La demande doit être formulée dans l’année qui suit la date de révision.
- La hausse prend effet à la date de la demande, sans aucune rétroactivité.
- Le loyer révisé sert de nouvelle base l’année suivante.
- Un courrier simple suffit, mais l’envoi recommandé sécurise la preuve.
Point souvent mal compris : l’absence de rétroactivité. Si un bailleur oublie la révision de janvier et s’en aperçoit en septembre, il peut l’appliquer à compter de septembre, mais il ne peut pas réclamer les huit mois de différentiel. Cette règle, issue de la loi ALUR, protège le locataire contre les rappels de loyer inattendus. À l’inverse, un locataire qui aurait payé une hausse illégale peut en demander le remboursement sur les trois dernières années.
Passoires thermiques : le gel des loyers des logements F et G
Depuis le 24 août 2022, les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique ne peuvent plus voir leur loyer augmenter. La mesure s’applique aux baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits à compter de cette date en métropole. La clause de révision ne disparaît pas du contrat : elle est neutralisée tant que l’étiquette énergétique reste F ou G. Le gel couvre les trois leviers de hausse habituels, à savoir la révision annuelle par l’IRL, la majoration au renouvellement du bail et la réévaluation lors d’un changement de locataire. En clair, un logement classé G loué 800 € reste à 800 € année après année, quelle que soit la progression de l’indice.
La sortie du gel est possible : si des travaux de rénovation permettent au logement d’atteindre l’étiquette E ou mieux, et qu’un nouveau DPE le certifie, le droit à révision est rétabli pour l’avenir. Le rattrapage des années gelées reste toutefois impossible : le bailleur repart du loyer figé, revalorisé à partir de l’indice en vigueur. Notre calculatrice intègre ce paramètre grâce à la case « logement classé F ou G » : elle affiche alors le loyer maintenu ainsi que le montant qui aurait été atteint sans le gel, ce qui donne une idée concrète du coût de la non-rénovation pour le propriétaire.
Exemples chiffrés de révision en 2026
Le tableau ci-dessous compare l’effet de la révision 2026 sur différents niveaux de loyer, en prenant l’hypothèse la plus courante d’un passage du T2 2025 (146,68) au T2 2026 (148,37), soit une hausse de 1,15 %. Les montants sont exprimés hors charges et arrondis au centime.
| Loyer actuel | Loyer révisé | Hausse mensuelle | Hausse annuelle |
|---|---|---|---|
| 450 € | 455,19 € | +5,19 € | +62,28 € |
| 600 € | 606,91 € | +6,91 € | +82,92 € |
| 750 € | 758,64 € | +8,64 € | +103,68 € |
| 900 € | 910,37 € | +10,37 € | +124,44 € |
| 1 200 € | 1 213,83 € | +13,83 € | +165,96 € |
| 1 800 € | 1 820,74 € | +20,74 € | +248,88 € |
Ces montants restent modérés au regard des révisions de 2023 et 2024, où un loyer de 750 € prenait environ 26 € par mois. Le ralentissement de l’inflation se répercute mécaniquement sur l’IRL avec quelques mois de décalage. Pour un bailleur, la question n’est donc plus tant le montant de la hausse que la régularité de son application : sauter une année revient à perdre définitivement une marche, puisque la base de calcul de l’année suivante reste alors le loyer non révisé. Avant de signer, il peut être utile de vérifier la cohérence du loyer avec le marché et votre budget mensuel, ou d’estimer votre reste à vivre une fois le loyer révisé.
Cas particuliers et pièges à éviter
L’IRL ne concerne que les baux d’habitation relevant de la loi de 1989. Les baux commerciaux relèvent de l’ILC ou de l’ILAT, les baux professionnels de l’ILAT, et les locaux à usage exclusif de bureaux suivent leur propre indice. Pour un bail mobilité ou une colocation avec bail unique, l’IRL s’applique normalement. Dans les zones soumises à l’encadrement des loyers, comme Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux ou la Plaine Commune, la révision par l’IRL reste possible, mais le loyer révisé ne peut jamais dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral, complément de loyer mis à part. Enfin, la révision ne doit pas être confondue avec la réévaluation pour loyer manifestement sous-évalué, qui obéit à une procédure distincte au moment du renouvellement, avec préavis de six mois et références comparatives à produire.
Un dernier point mérite attention : la lettre de révision doit détailler le calcul. Mentionner simplement « votre loyer passe à 758,64 € » expose à une contestation. Le courrier doit rappeler le loyer actuel, l’indice de référence avec son trimestre, l’indice de révision avec son trimestre, le résultat obtenu et la date d’effet. Si un désaccord persiste, la commission départementale de conciliation peut être saisie gratuitement avant tout recours au juge des contentieux de la protection. Les propriétaires qui préparent un achat locatif peuvent par ailleurs anticiper l’ensemble du budget d’acquisition avec notre calculatrice de frais de notaire 2026.
Questions fréquentes
Quel IRL dois-je utiliser pour ma révision ?
Celui du trimestre indiqué dans la clause de révision de votre bail, comparé au même trimestre de l’année suivante. Ce n’est pas nécessairement le dernier indice publié. Si le bail ne précise rien, on retient le dernier indice connu à la date de signature du contrat.
Le propriétaire est-il obligé d’augmenter le loyer ?
Non. L’IRL fixe un plafond, pas un plancher. Le bailleur peut renoncer à la révision ou n’en appliquer qu’une partie. Il doit simplement rester en dessous du montant calculé selon la formule légale.
Peut-on réviser le loyer d’un logement meublé ?
Oui, dans les mêmes conditions qu’une location vide : clause de révision au bail, une fois par an, indexation sur l’IRL. Le gel applicable aux logements classés F ou G s’applique également aux meublés à usage de résidence principale.
Que faire si mon bailleur applique une hausse trop élevée ?
Adressez-lui un courrier recommandé reprenant le calcul correct et demandez la régularisation. En l’absence de réponse, saisissez gratuitement la commission départementale de conciliation. Les sommes indûment versées sont récupérables sur trois ans.
La hausse peut-elle être rétroactive ?
Non. La révision prend effet à la date de la demande du bailleur, jamais avant. Un propriétaire qui réclame la révision six mois après la date anniversaire ne peut pas facturer ces six mois de différence.
L’IRL s’applique-t-il aux charges locatives ?
Non. Seul le loyer hors charges est indexé. Les provisions sur charges évoluent selon les dépenses réelles de l’immeuble et font l’objet d’une régularisation annuelle sur justificatifs, indépendamment de l’indice.
Baptiste conçoit et rédige les outils et contenus publiés sur un-calcul.fr. Sa démarche repose sur la clarté et la précision : chaque calculatrice est pensée pour fournir un résultat fiable, compréhensible et directement utilisable par tous.