Avant même de visiter un bien, une question décide de tout : quel montant une banque acceptera-t-elle réellement de vous prêter ? Estimez votre capacité d’emprunt en quelques secondes grâce à l’outil ci-dessous, puis affinez-la avec nos explications.
Calculatrice de capacité d’emprunt
Qu'est-ce que la capacité d'emprunt ?
La capacité d'emprunt correspond au montant maximal qu'une banque accepte de vous prêter compte tenu de vos revenus, de vos charges et des conditions du marché. Elle ne se confond pas avec le prix du bien que vous pouvez acheter : à cette somme empruntée s'ajoutent votre apport personnel et se soustraient les frais annexes, comme les frais de notaire ou les frais de garantie. Concrètement, la banque part de la mensualité maximale que votre budget peut supporter, puis remonte vers le capital correspondant en fonction de la durée et du taux d'intérêt. Plus la durée est longue et le taux faible, plus la même mensualité finance un capital élevé. C'est cette mécanique que reproduit la calculatrice ci-dessus, en intégrant l'assurance emprunteur, souvent oubliée dans les estimations rapides.
Comment se calcule la capacité d'emprunt ?
Le calcul se déroule en deux temps. On détermine d'abord la mensualité maximale autorisée : elle est égale aux revenus nets mensuels du foyer multipliés par le taux d'endettement plafond (35 %), dont on retranche les mensualités de crédits déjà en cours et les pensions versées. On convertit ensuite cette mensualité en capital empruntable grâce à la formule du prêt amortissable. Si l'on note M la mensualité disponible pour le crédit, i le taux d'intérêt mensuel (taux annuel divisé par 12) et n le nombre de mensualités, le capital empruntable vaut M × (1 − (1 + i)−n) ÷ i. L'assurance emprunteur, calculée sur le capital initial, vient réduire la part de mensualité disponible pour le remboursement : c'est pourquoi notre outil la déduit avant de remonter au capital. Pour vérifier ensuite votre mensualité précise et le coût total, vous pouvez utiliser notre simulateur de crédit immobilier.
La règle des 35 % du HCSF en 2026
Depuis 2022, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) encadre l'octroi des crédits immobiliers, et il a confirmé ces règles en 2026. Le taux d'effort, c'est-à-dire l'ensemble des charges d'emprunt (mensualités, assurance et autres crédits) rapporté aux revenus nets, ne doit pas dépasser 35 %. La durée de remboursement est plafonnée à 25 ans, portée à 27 ans en cas de différé d'amortissement pour un achat dans le neuf ou une rénovation lourde. Les banques disposent toutefois d'une marge de souplesse : elles peuvent déroger à ces critères pour 20 % de leur production trimestrielle de crédits, une réserve qu'elles utilisent surtout pour les primo-accédants et les ménages aux revenus confortables. En pratique, un salaire net de 2 800 € par mois autorise donc des mensualités globales d'environ 980 €, assurance comprise.
| Revenus nets du foyer | Mensualité max (35 %) | Capacité ≈ sur 20 ans à 3,37 % |
|---|---|---|
| 1 800 €/mois | 630 € | ≈ 105 000 € |
| 2 500 €/mois | 875 € | ≈ 146 000 € |
| 3 500 €/mois | 1 225 € | ≈ 205 000 € |
| 5 000 €/mois | 1 750 € | ≈ 293 000 € |
Le reste à vivre et le saut de charge
Le taux d'endettement n'est pas le seul filtre de la banque. Le reste à vivre, soit la somme qu'il reste au foyer une fois toutes les charges fixes payées, complète l'analyse. Aucun seuil légal ne s'impose, mais les établissements retiennent souvent un minimum indicatif de l'ordre de 700 à 900 € par adulte et de 300 à 400 € par enfant à charge. Un ménage aux revenus élevés peut ainsi se voir accorder une mensualité supérieure à la stricte limite des 35 %, car son reste à vivre demeure très confortable. À l'inverse, le saut de charge, c'est-à-dire l'écart entre votre loyer actuel et la future mensualité, est scruté : un saut trop brutal inquiète le prêteur même si le taux d'endettement reste respecté. Pour cadrer votre situation, notre calculatrice de budget mensuel aide à objectiver vos dépenses réelles.
| Composition du foyer | Reste à vivre indicatif minimum |
|---|---|
| Personne seule | 700 à 900 €/mois |
| Couple sans enfant | 1 200 à 1 500 €/mois |
| Couple + 1 enfant | 1 500 à 1 900 €/mois |
| Couple + 2 enfants | 1 800 à 2 300 €/mois |
Taux d'intérêt et durée : leur impact en 2026
À mensualité égale, la durée et le taux décident du capital que vous pouvez emprunter. En juin 2026, les taux moyens de crédit immobilier se situent autour de 3,25 % sur 15 ans, 3,37 % sur 20 ans et 3,48 % sur 25 ans, les meilleurs dossiers approchant 3,15 %. Allonger la durée augmente la capacité d'emprunt, mais gonfle le coût total des intérêts ; raccourcir la durée fait l'inverse. L'assurance emprunteur, comprise entre 0,10 % et 0,40 % du capital par an selon l'âge et l'état de santé, pèse aussi lourdement : sur vingt ans, elle peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros. Faire jouer la délégation d'assurance ou négocier le taux nominal sont donc deux leviers majeurs pour gonfler la somme empruntable sans toucher à vos revenus.
| Durée | Taux moyen juin 2026 | Capacité pour 1 000 €/mois |
|---|---|---|
| 15 ans | 3,25 % | ≈ 142 000 € |
| 20 ans | 3,37 % | ≈ 173 000 € |
| 25 ans | 3,48 % | ≈ 200 000 € |
Comment augmenter sa capacité d'emprunt
Plusieurs leviers permettent d'emprunter davantage sans dégrader votre profil. Avant de signer, pensez aussi à provisionner les frais annexes grâce à notre calculatrice de frais de notaire 2026, car ils ne sont pas financés par le prêt principal.
- Solder ou regrouper les petits crédits à la consommation qui amputent votre taux d'endettement.
- Allonger la durée du prêt, dans la limite des 25 ans, pour réduire la mensualité et libérer du capital.
- Renforcer l'apport personnel : il rassure la banque et finance les frais annexes hors prêt.
- Négocier une assurance emprunteur déléguée, souvent bien moins chère que le contrat groupe de la banque.
- Faire jouer la concurrence sur le taux nominal et présenter une épargne résiduelle après projet.
Questions fréquentes
Quel salaire pour emprunter 200 000 € ?
Sur 20 ans à 3,37 % avec assurance, rembourser 200 000 € suppose une mensualité d'environ 1 195 €. En respectant la limite des 35 %, il faut donc des revenus nets du foyer d'environ 3 420 € par mois, hors autres crédits en cours.
L'assurance emprunteur entre-t-elle dans les 35 % ?
Oui. Depuis les recommandations du HCSF, le taux d'effort se calcule assurance comprise. C'est pourquoi une assurance élevée réduit directement le capital que vous pouvez emprunter, à revenus identiques.
Le 13e mois et les primes sont-ils pris en compte ?
Les revenus fixes et récurrents sont retenus à 100 %. Le 13e mois est généralement lissé sur l'année. Les primes variables et les heures supplémentaires ne sont prises en compte qu'en partie, souvent sur la base d'une moyenne des deux ou trois dernières années.
Peut-on dépasser 35 % d'endettement ?
C'est possible grâce à la marge de dérogation de 20 % dont disposent les banques, réservée en priorité aux primo-accédants et aux foyers dont le reste à vivre demeure très élevé. Cela reste une exception, étudiée au cas par cas.
Capacité d'emprunt ou capacité d'achat : quelle différence ?
La capacité d'emprunt est la somme prêtée par la banque. La capacité d'achat y ajoute votre apport personnel et en retire les frais de notaire et de garantie. C'est la capacité d'achat qui détermine le prix du bien réellement accessible.
Baptiste conçoit et rédige les outils et contenus publiés sur un-calcul.fr. Sa démarche repose sur la clarté et la précision : chaque calculatrice est pensée pour fournir un résultat fiable, compréhensible et directement utilisable par tous.