Vous envisagez de vendre un appartement que vous avez acheté il y a quelques années. Avant de signer le compromis, une question s’impose : combien l’État va-t-il prendre sur votre bénéfice ? La réponse dépend du prix d’achat, du prix de vente, des travaux réalisés, et surtout du nombre d’années de détention. Ce simulateur fait le calcul complet avec les barèmes 2026.
La plus-value brute : le point de départ
La plus-value brute est la différence entre ce que vous touchez à la vente et ce que vous avez payé à l'achat. Mais le prix d'achat retenu par le fisc peut être majoré de deux types de frais.
Les frais d'acquisition d'abord. Vous pouvez soit déduire les frais de notaire réels, soit appliquer un forfait de 7,5% du prix d'achat. Le forfait est souvent plus avantageux car il dépasse parfois les frais réels. Mieux vaut comparer les deux options et retenir celle qui donne le prix d'acquisition le plus élevé, donc la plus-value la plus faible.
Les travaux ensuite. Vous pouvez déduire les dépenses réelles sur présentation de factures d'artisans (pas les travaux faits soi-même), ou appliquer un forfait de 15% du prix d'achat si vous détenez le bien depuis plus de cinq ans. Ce forfait est souvent très avantageux même sans justificatifs de travaux.
Exemple : appartement acheté 200 000 euros il y a huit ans. Prix d'acquisition majoré = 200 000 + 7,5% (frais) + 15% (forfait travaux) = 200 000 + 15 000 + 30 000 = 245 000 euros. Vendu 300 000 euros : plus-value brute de 55 000 euros, et non 100 000 euros.
Les deux impôts : IR et prélèvements sociaux
La plus-value immobilière est soumise à deux prélèvements distincts qui s'appliquent sur des bases différentes.
L'impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19% d'abord. Contrairement aux revenus salariaux soumis au barème progressif, la plus-value est taxée à taux fixe. Un contribuable dans la tranche à 45% paie le même taux qu'un contribuable dans la tranche à 11%.
Les prélèvements sociaux au taux de 17,2% ensuite. Ils comprennent la CSG, la CRDS, le prélèvement social, la contribution solidarité autonomie et le prélèvement de solidarité. Ces prélèvements s'appliquent sur une base différente de l'IR, avec leurs propres abattements par durée de détention.
Au taux plein (moins de 6 ans de détention), le taux global est donc de 36,2%. Sur une plus-value brute de 100 000 euros, cela représente 36 200 euros d'impôts.
Les abattements pour durée de détention
Plus vous gardez un bien longtemps, moins vous payez. Les abattements fonctionnent différemment pour l'IR et pour les prélèvements sociaux.
Pour l'IR, les abattements commencent à partir de la 6e année. De la 6e à la 21e année incluse : 6% par an. La 22e année : 4% supplémentaires, ce qui porte l'exonération à 100%. Après 22 ans, la plus-value est totalement exonérée d'impôt sur le revenu.
Pour les prélèvements sociaux, le rythme est plus lent. De la 6e à la 21e année : 1,65% par an. La 22e année : 1,60%. De la 23e à la 30e année : 9% par an. Après 30 ans de détention, exonération totale.
Entre 22 et 30 ans de détention, vous êtes exonéré d'IR mais pas encore de prélèvements sociaux. Vous ne payez que les 17,2% de PS sur une base progressivement réduite.
La surtaxe sur les grandes plus-values
Si votre plus-value nette imposable (après abattement IR) dépasse 50 000 euros, une surtaxe progressive s'ajoute à l'IR.
| Plus-value nette IR | Taux de surtaxe |
|---|---|
| Jusqu'à 50 000 euros | 0% |
| De 50 001 à 100 000 euros | 2% |
| De 100 001 à 150 000 euros | 3% |
| De 150 001 à 200 000 euros | 4% |
| De 200 001 à 250 000 euros | 5% |
| Au-delà de 260 000 euros | 6% |
La surtaxe ne concerne que l'IR, pas les prélèvements sociaux. Les abattements pour durée de détention s'appliquent avant son calcul : une détention de 15 ans réduit la base IR de 60%, ce qui peut faire passer la plus-value nette sous 50 000 euros et effacer la surtaxe.
Exemples chiffrés par durée de détention
Pour illustrer l'impact du temps, voici ce que donne une plus-value brute de 100 000 euros selon la durée de détention.
| Durée de détention | Abattement IR | Abattement PS | IR dû | PS dû | Total |
|---|---|---|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0% | 0% | 19 000 € | 17 200 € | 36 200 € |
| 10 ans | 24% | 6,6% | 14 440 € | 16 063 € | 30 503 € |
| 15 ans | 60% | 16,5% | 7 600 € | 14 373 € | 21 973 € |
| 20 ans | 90% | 24,75% | 1 900 € | 12 933 € | 14 833 € |
| 22 ans | 100% | 27,95% | 0 € | 12 378 € | 12 378 € |
| 25 ans | 100% | 54,95% | 0 € | 7 749 € | 7 749 € |
| 30 ans et plus | 100% | 100% | 0 € | 0 € | 0 € |
La différence entre 21 et 22 ans de détention est particulièrement nette : la 22e année efface la totalité de l'IR. Patienter quelques mois supplémentaires peut représenter plusieurs milliers d'euros d'économie.
Ce que le simulateur ne calcule pas
Ce simulateur couvre les cas les plus courants pour les particuliers. Il ne prend pas en compte les abattements exceptionnels pour les ventes en zone tendue (70% si l'acquéreur s'engage à démolir et reconstruire des logements collectifs), les règles spécifiques aux non-résidents fiscaux français, les ventes de parts de sociétés civiles immobilières, ni les situations de LMNP avec réintégration des amortissements depuis la réforme de 2025. Dans ces cas, l'accompagnement d'un notaire ou d'un conseiller fiscal est indispensable pour sécuriser le calcul.
Questions fréquentes
La résidence principale est-elle vraiment totalement exonérée ?
Oui, sans condition de durée ni de montant. La vente de la résidence principale est exonérée à 100% d'IR et de prélèvements sociaux, à condition que le bien soit la résidence habituelle et effective au moment de la vente. Un logement mis en location avant d'être vendu ne remplit plus cette condition. L'administration admet généralement un délai normal de mise en vente après un déménagement, en pratique un an maximum dans des circonstances normales.
Peut-on déduire le capital remboursé sur un crédit immobilier ?
Non. Le capital remboursé sur un crédit n'entre pas dans le calcul de la plus-value. La plus-value est calculée uniquement sur la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition majoré des frais et travaux. Les intérêts d'emprunt ne sont pas non plus déductibles dans le calcul de la plus-value pour un particulier.
Comment est calculée la durée de détention exactement ?
La durée se calcule de date à date, de la date d'acquisition à la date de cession. Pour les abattements, seules les années entières comptent. Si vous avez acheté le 15 juin 2012 et que vous vendez le 1er septembre 2026, la durée est de 14 ans entiers. La 15e année n'est pas encore complète. Le notaire calcule la durée au jour près pour déterminer le nombre d'années entières à retenir pour les abattements.
Le notaire calcule-t-il lui-même l'impôt ?
Oui. Pour toute vente de bien immobilier, le notaire calcule la plus-value, établit la déclaration (formulaire 2048-IMM) et prélève l'impôt directement sur le produit de la vente avant de vous verser le solde. Vous ne recevez pas la totalité du prix de vente puis ne payez pas l'impôt plus tard : il est prélevé à la source au moment de la signature, puis versé à l'administration fiscale dans le mois suivant.
Que se passe-t-il si je vends à perte ?
Si le prix de vente est inférieur au prix d'acquisition majoré, vous réalisez une moins-value. Aucun impôt n'est dû. En revanche, contrairement aux moins-values sur valeurs mobilières, les moins-values immobilières ne sont pas imputables sur d'autres plus-values : elles sont définitivement perdues fiscalement. Il n'est pas possible de compenser une moins-value sur un appartement avec une plus-value sur un autre bien immobilier.
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