Vous détenez un patrimoine immobilier supérieur à 1,3 million d’euros et vous vous demandez si vous êtes redevable de l’IFI, et pour quel montant. Renseignez la valeur de votre résidence principale, celle de vos autres biens, vos dettes déductibles et vos éventuels dons : l’impôt s’affiche avec le détail de chaque tranche.
Le seuil et la mécanique du déclenchement
L'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) ne concerne que les patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1 300 000 euros au 1er janvier de l'année d'imposition. En dessous de ce seuil, aucun impôt n'est dû, quelle que soit la valeur des biens détenus. Pour 2026, c'est la valeur de votre patrimoine au 1er janvier 2026 qui détermine votre assujettissement.
Ce seuil de 1 300 000 euros est le seuil de déclenchement. Mais une fois qu'il est franchi, le calcul de l'impôt ne commence pas à 1 300 000 euros : il commence à 800 000 euros. C'est une des particularités du barème IFI qui surprend souvent. Un foyer dont le patrimoine net taxable est de 1 350 000 euros paie un IFI calculé sur la totalité des 1 350 000 euros selon le barème progressif, pas uniquement sur les 50 000 euros qui dépassent le seuil.
Pour atténuer l'effet de seuil brutal qu'entraînerait cette règle pour les patrimoines légèrement au-dessus de 1,3 million d'euros, une décote s'applique automatiquement entre 1 300 000 et 1 400 000 euros.
La décote : comment ça fonctionne entre 1,3 et 1,4 million
La formule de la décote est :
Décote = 17 500 − (1,25 × patrimoine net taxable)
Pour un patrimoine net de 1 310 000 euros : décote = 17 500 - (1,25 × 1 310 000) = 17 500 - 16 375 = 1 125 euros. L'IFI brut sur 1 310 000 euros est de (500 000 × 0,5%) + (10 000 × 0,7%) = 2 500 + 70 = 2 570 euros. Après décote de 1 125 euros, l'IFI net est de 1 445 euros.
Pour un patrimoine net de 1 400 000 euros : décote = 17 500 - (1,25 × 1 400 000) = 17 500 - 17 500 = 0 euro. La décote s'annule exactement à 1 400 000 euros. Au-delà, aucune décote ne s'applique.
Le barème progressif 2026 : six tranches de 0% à 1,5%
Le barème IFI est strictement inchangé depuis la création de l'impôt en 2018. La réforme qui visait à transformer l'IFI en "impôt sur la fortune improductive" a été abandonnée dans le texte final de la loi de finances 2026. Les six tranches sont les suivantes.
| Fraction du patrimoine net taxable | Taux | IFI sur cette tranche (max) |
|---|---|---|
| Jusqu'à 800 000 euros | 0% | 0 euro |
| De 800 001 à 1 300 000 euros | 0,50% | 2 500 euros |
| De 1 300 001 à 2 570 000 euros | 0,70% | 8 890 euros |
| De 2 570 001 à 5 000 000 euros | 1,00% | 24 300 euros |
| De 5 000 001 à 10 000 000 euros | 1,25% | 62 500 euros |
| Au-delà de 10 000 000 euros | 1,50% | Illimité |
Exemple : un patrimoine net taxable de 2 000 000 euros. Calcul par tranches :
- Tranche 0 (jusqu'à 800 000 €) : 0 euro
- Tranche 0,5% (800 001 à 1 300 000 €) : 500 000 × 0,5% = 2 500 euros
- Tranche 0,7% (1 300 001 à 2 000 000 €) : 700 000 × 0,7% = 4 900 euros
- Total IFI : 7 400 euros
Le taux moyen effectif sur ce patrimoine de 2 millions d'euros est de 7 400 / 2 000 000 = 0,37%. Très inférieur au taux marginal de 0,7% qui s'applique à la dernière tranche.
L'abattement de 30% sur la résidence principale
La résidence principale bénéficie d'un abattement légal de 30% sur sa valeur vénale. Concrètement, si vous estimez votre résidence principale à 900 000 euros au 1er janvier 2026, seuls 630 000 euros entrent dans le calcul de votre patrimoine net taxable.
Cet abattement est automatique et s'applique sans démarche particulière, sous réserve que le bien soit effectivement votre résidence habituelle et effective au 1er janvier de l'année d'imposition. Un bien loué, même partiellement, ou une résidence dont vous n'occupez que certaines périodes ne bénéficie pas de cet abattement.
Un couple marié ou pacsé ne peut bénéficier de cet abattement que sur un seul bien, celui qui constitue leur résidence principale commune. Si les deux membres du couple ont chacun une résidence principale distincte (situation rare mais légalement possible en cas de résidences séparées), la question de l'abattement doit être examinée avec un conseiller fiscal.
Les dettes déductibles
Plusieurs types de dettes peuvent être soustraites de la valeur brute du patrimoine immobilier pour calculer le patrimoine net taxable.
Les emprunts immobiliers : le capital restant dû au 1er janvier sur les prêts contractés pour l'acquisition, la construction ou les travaux des biens imposables est déductible. Les intérêts courus mais non échus sont également déductibles. En revanche, les crédits à la consommation ou les prêts personnels non affectés à un bien immobilier ne sont pas déductibles.
La taxe foncière : le montant dû au titre de l'année d'imposition (calculé sur la base des taux votés) est déductible, pour les biens inclus dans l'assiette IFI. La taxe d'habitation, supprimée pour les résidences principales, ne s'applique plus.
Les dettes liées aux travaux : les sommes dues pour des travaux d'amélioration, de construction ou de réparation en cours au 1er janvier sont déductibles si elles concernent des biens imposables.
Une règle de plafonnement limite la déductibilité des dettes pour les patrimoines très importants : lorsque la valeur des biens dépasse 5 millions d'euros et que les dettes représentent plus de 60% de cette valeur, la déduction est limitée à 60% de la valeur des actifs concernés.
La réduction IFI pour les dons
Les dons réalisés au profit d'organismes reconnus d'utilité publique, de fondations, de certaines associations ou d'établissements d'enseignement supérieur ouvrent droit à une réduction d'IFI de 75% du montant donné, plafonnée à 50 000 euros de réduction (soit un don maximum de 66 667 euros pour atteindre ce plafond).
Cette réduction est particulièrement intéressante pour les patrimoines dont l'IFI est modéré. Un contribuable dont l'IFI brut est de 4 000 euros peut le ramener à zéro en faisant un don de 5 334 euros à une fondation reconnue d'utilité publique (5 334 × 75% = 4 001 euros de réduction). Son coût net de ce don est de 5 334 - 4 000 = 1 334 euros, soit moins d'un quart du montant donné.
Les dons doivent être effectués entre la date de dépôt de la déclaration IFI de l'année précédente et la date limite de dépôt de la déclaration de l'année en cours. Pour l'IFI 2026, les dons pris en compte sont ceux effectués entre juin 2025 et mai 2026 environ.
Ce que le simulateur ne couvre pas
Ce simulateur couvre les situations les plus courantes : résidence principale avec abattement, autres biens en pleine propriété, dettes classiques, dons. Plusieurs situations plus complexes nécessitent une analyse spécifique.
Les biens détenus via des sociétés (SCI, SARL de famille) entrent dans l'assiette IFI à hauteur de la valeur représentative des actifs immobiliers, déduction faite des dettes de la société. Le calcul tient compte de la quote-part de détention et peut intégrer des décotes pour illiquidité des parts.
Les biens démembrés suivent des règles spécifiques : l'usufruitier déclare la pleine propriété, le nu-propriétaire ne déclare rien. L'usufruit temporaire résultant d'une transmission à titre onéreux est une exception.
Le plafonnement IFI/revenus, qui pouvait réduire l'impôt lorsque la somme de l'IFI et de l'impôt sur le revenu dépassait 75% des revenus du foyer, a été supprimé depuis 2018. Il n'existe plus de mécanisme de plafonnement pour l'IFI.
Questions fréquentes
Les parts de SCPI sont-elles soumises à l'IFI ?
Oui, au prorata de la valeur des actifs immobiliers détenus par la SCPI. La société de gestion communique chaque année la valeur à déclarer par part, appelée "valeur représentative des actifs immobiliers". Cette information figure sur votre avis fiscal ou peut être obtenue auprès de votre société de gestion. Pour les parts en nue-propriété temporaire acquises à titre onéreux, celles-ci sont exclues de l'assiette IFI.
Comment est évaluée la résidence principale pour l'IFI ?
La valeur retenue est la valeur vénale réelle au 1er janvier de l'année d'imposition, c'est-à-dire le prix auquel le bien pourrait être vendu dans des conditions normales de marché à cette date. Le contribuable est responsable de cette estimation. En cas de contrôle, l'administration peut contester une valeur trop faible. La méthode par comparaison (prix de biens similaires vendus récemment dans le même secteur) est la plus courante et la plus défendable devant l'administration.
L'IFI s'applique-t-il aux non-résidents fiscaux français ?
Oui, pour leurs biens immobiliers situés en France. Un non-résident dont le patrimoine immobilier français dépasse 1 300 000 euros est redevable de l'IFI sur ces seuls biens français. Les biens situés à l'étranger ne sont pas pris en compte. En revanche, les non-résidents ne bénéficient pas de l'abattement de 30% sur leur résidence principale s'ils n'y résident pas effectivement (ce qui est logique : un non-résident n'a pas de résidence principale en France). Des conventions fiscales bilatérales peuvent modifier ces règles selon les pays.
Un bien loué bénéficie-t-il d'une réduction d'IFI ?
Non, pour les particuliers. Les biens locatifs sont intégrés à leur valeur vénale dans l'assiette de l'IFI, sans abattement spécifique. Il existe parfois une décote de liquidité pour les biens loués (un bien occupé vaut généralement moins qu'un bien libre sur le marché), mais elle doit être justifiée et documentée. Les biens affectés à l'activité professionnelle principale de leur propriétaire sont en revanche exonérés, mais les conditions sont strictes.
Quand doit-on déclarer l'IFI ?
La déclaration IFI est intégrée à la déclaration d'impôt sur le revenu annuelle. Elle n'est pas séparée : les redevables de l'IFI remplissent simplement une annexe supplémentaire (formulaire 2042-IFI) lors de leur déclaration de revenus en mai-juin. Les dates limites sont les mêmes que pour la déclaration de revenus, avec les mêmes délais selon les départements. L'impôt est mis en recouvrement et payé dans les mêmes délais que l'impôt sur le revenu, généralement en septembre.
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