Votre banque vous parle de 35 % ? Renseignez vos revenus, vos crédits et votre futur prêt dans l’outil ci-dessous pour connaître votre taux d’endettement et la mensualité maximale acceptable.
Calculatrice de taux d’endettement
Qu’est-ce que le taux d’endettement ?
Le taux d’endettement mesure la part de vos revenus mensuels qui est absorbée par le remboursement de vos crédits. C’est l’indicateur numéro un utilisé par les banques pour juger de votre capacité à rembourser un nouveau prêt, en particulier pour un achat immobilier. Plus il est faible, plus votre dossier est rassurant ; plus il s’approche ou dépasse le seuil de 35 %, plus la banque se montre exigeante, voire refuse de financer le projet.
Ce taux se calcule à un instant donné, au moment de la demande de financement. Il intègre à la fois les crédits que vous remboursez déjà (consommation, auto, étudiant, immobilier en cours) et la mensualité du prêt que vous envisagez de souscrire. Il ne dit toutefois rien de votre niveau de vie réel : deux foyers au même taux peuvent avoir un confort très différent selon leurs charges de la vie courante, d’où l’intérêt de le compléter par un calcul du calculatrice de reste à vivre.
La formule de calcul du taux d’endettement
La formule est simple : taux d’endettement = (total des mensualités de crédits ÷ revenus mensuels) × 100. Le numérateur additionne toutes les mensualités, y compris celle du nouveau prêt et son assurance lorsqu’elle est exigée. Le dénominateur correspond aux revenus nets avant impôt du foyer, c’est-à-dire le salaire net avant prélèvement à la source, auquel peuvent s’ajouter certaines allocations ou une partie des loyers perçus.
Prenons un foyer qui perçoit 3 200 € par mois, rembourse déjà 200 € de crédit à la consommation et souhaite emprunter avec une mensualité de 850 € et 35 € d’assurance. Le total des charges de remboursement atteint 1 085 €, soit 1 085 ÷ 3 200 × 100 = 33,9 %. Le dossier reste sous le plafond de 35 %, avec une marge de seulement 35 € par mois : le moindre crédit supplémentaire ferait basculer le foyer au-dessus du seuil.
La règle des 35 % du HCSF
Depuis le 1er janvier 2022, les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) sont devenues contraignantes pour les banques. Elles fixent un taux d’endettement maximal de 35 % des revenus, assurance emprunteur comprise, ainsi qu’une durée maximale de crédit. Ces règles ont été maintenues sans assouplissement pour 2026. Le tableau ci-dessous résume les principaux critères.
| Critère | Règle en vigueur |
|---|---|
| Taux d’endettement maximal | 35 % des revenus, assurance emprunteur incluse |
| Durée maximale du prêt | 25 ans, hors différé d’amortissement |
| Durée étendue | Jusqu’à 27 ans pour un logement neuf ou un ancien avec gros travaux (différé compris) |
| Marge de flexibilité des banques | 20 % des dossiers du trimestre peuvent déroger aux critères |
| Priorité de la flexibilité | Surtout réservée aux acquéreurs de leur résidence principale, dont les primo-accédants |
Cette marge de flexibilité explique pourquoi certains dossiers dépassant légèrement 35 % sont tout de même acceptés : jeunes actifs aux revenus appelés à progresser, ménages dont le reste à vivre est confortable ou profils avec un apport important. Mais il s’agit d’une exception laissée à l’appréciation de chaque établissement, et non d’un droit. Pour estimer le montant que vous pouvez emprunter à partir de votre taux, consultez notre calculatrice de capacité d’emprunt immobilier.
Quelles charges et quels revenus prendre en compte ?
Pour obtenir un résultat fiable, il faut être rigoureux sur ce que l’on compte, de chaque côté de la fraction. Voici les éléments généralement retenus par les banques :
- Au numérateur : mensualités de crédits immobiliers, de crédits à la consommation, de crédits auto ou en location avec option d’achat, de prêts étudiants, ainsi que la future mensualité avec son assurance.
- Souvent ajoutés : pension alimentaire versée, loyer actuel si vous ne le supprimez pas après l’achat, et parfois les découverts récurrents.
- Au dénominateur : salaires (moyenne des derniers mois, primes régulières comprises), pensions de retraite, allocations pérennes, pensions alimentaires reçues.
- Revenus locatifs : pris en compte à hauteur d’environ 70 % du loyer, pour tenir compte de la vacance et des charges.
- Revenus d’indépendant : en général la moyenne des trois derniers exercices, nette de cotisations.
Les charges de la vie courante (alimentation, énergie, transports, abonnements) ne sont pas intégrées dans le taux d’endettement, mais elles pèsent dans l’analyse du reste à vivre, que la banque examine en parallèle. Si le coût de l’assurance vous inquiète, notre calculatrice d’assurance de prêt immobilier vous aide à mesurer l’économie possible en changeant de contrat.
Exemples de mensualité maximale selon vos revenus
Le tableau suivant indique la mensualité maximale, assurance comprise, qu’un foyer peut consacrer à ses remboursements pour respecter 35 %, avec ou sans crédit en cours. Il s’agit d’une référence de calcul : la banque tiendra aussi compte de votre apport, de votre stabilité professionnelle et de votre épargne.
| Revenus nets mensuels | Charges max. à 35 % | Mensualité max. avec 200 € de crédit en cours | Charges à 25 % (confort) |
|---|---|---|---|
| 2 500 € | 875 € | 675 € | 625 € |
| 3 000 € | 1 050 € | 850 € | 750 € |
| 3 500 € | 1 225 € | 1 025 € | 875 € |
| 4 000 € | 1 400 € | 1 200 € | 1 000 € |
| 5 000 € | 1 750 € | 1 550 € | 1 250 € |
On observe qu’un crédit de 200 € par mois réduit d’autant la mensualité disponible pour le projet immobilier : sur 3 000 € de revenus, la mensualité maximale passe de 1 050 € à 850 €. Sur une durée de 25 ans, cette différence de 200 € représente une capacité d’emprunt réduite de plusieurs dizaines de milliers d’euros selon le taux appliqué. Solder un petit crédit avant de déposer son dossier est souvent plus efficace que de négocier le taux.
Comment réduire son taux d’endettement ?
Si votre résultat dépasse 35 %, plusieurs leviers permettent de ramener votre dossier dans les clous. Le plus direct consiste à diminuer le numérateur : rembourser par anticipation un crédit à la consommation, clôturer un crédit renouvelable inutilisé ou renégocier ses mensualités. Un apport plus élevé réduit également le montant emprunté, donc la mensualité. Allonger la durée jusqu’aux limites autorisées diminue la mensualité, au prix d’un coût total plus élevé.
Vous pouvez aussi agir sur le dénominateur en présentant l’ensemble de vos revenus justifiables, par exemple en associant un co-emprunteur ou en documentant des revenus complémentaires réguliers. Enfin, choisir une assurance emprunteur par délégation, souvent moins chère que le contrat de groupe de la banque, abaisse la mensualité totale prise en compte dans le calcul, ce qui peut suffire à repasser sous le seuil de 35 %.
Cas particuliers à connaître
Pour un couple, les revenus et les crédits des deux emprunteurs sont additionnés. Pour un investissement locatif, la banque retient environ 70 % des loyers attendus en revenus, mais intègre aussi la mensualité du nouveau prêt, ce qui peut faire grimper rapidement le taux si vous détenez déjà plusieurs biens. Les professions libérales et les chefs d’entreprise sont analysés sur la base de leurs bilans récents, ce qui exige parfois de patienter après une création d’activité.
Enfin, un prêt relais ou un prêt à taux zéro ne se traitent pas tout à fait comme un crédit classique : certaines banques n’intègrent qu’une fraction des intérêts du prêt relais, et le PTZ peut être différé. Dans ces situations, demandez à votre conseiller comment il retient chaque ligne de financement, car la méthode varie d’un établissement à l’autre. Les résultats de la calculatrice donnent un ordre de grandeur et ne remplacent pas l’étude personnalisée d’un professionnel du crédit.
Questions fréquentes
Quel est le taux d’endettement maximal autorisé ?
Le HCSF fixe la limite à 35 % des revenus, assurance emprunteur incluse. Les banques disposent d’une marge de flexibilité de 20 % de leurs dossiers pour y déroger, en priorité pour les résidences principales.
L’assurance de prêt est-elle comprise dans le calcul ?
Oui. Depuis 2022, la mensualité d’assurance emprunteur doit être ajoutée à la mensualité du prêt pour calculer le taux d’endettement. Elle peut peser plusieurs dizaines d’euros par mois.
Le loyer est-il pris en compte dans le taux d’endettement ?
Le loyer actuel n’est généralement pas compté si vous le remplacez par la mensualité du prêt. Il est en revanche examiné dans le reste à vivre, ou ajouté si vous le conservez après l’achat.
Peut-on obtenir un prêt avec 40 % d’endettement ?
C’est possible mais difficile. Seuls certains profils bénéficient de la flexibilité, par exemple avec un fort apport, un reste à vivre confortable ou des revenus en hausse prévisible. Comptez sur une analyse au cas par cas.
Comment calculer le taux d’endettement d’un couple ?
Additionnez les revenus nets et toutes les mensualités de crédits des deux conjoints, puis appliquez la formule habituelle. Un co-emprunteur améliore le plus souvent le taux grâce à un second revenu.
Les revenus locatifs comptent-ils dans les revenus ?
Oui, généralement à hauteur de 70 % du loyer brut, pour tenir compte de la vacance locative, des charges et de la fiscalité. Certaines banques appliquent un pourcentage différent.
Baptiste conçoit et rédige les outils et contenus publiés sur un-calcul.fr. Sa démarche repose sur la clarté et la précision : chaque calculatrice est pensée pour fournir un résultat fiable, compréhensible et directement utilisable par tous.