Entrez la valeur locative cadastrale nette de votre résidence secondaire, les taux de votre commune et de l’intercommunalité, et indiquez si votre commune est en zone tendue : la taxe d’habitation annuelle s’affiche avec le détail de chaque composante.
Pourquoi la taxe d'habitation existe encore sur les résidences secondaires
Depuis le 1er janvier 2023, la taxe d'habitation sur les résidences principales est définitivement supprimée pour tous les foyers, après une suppression progressive entamée en 2018. Mais cette suppression ne s'applique qu'aux résidences principales. Tout logement meublé qui ne constitue pas votre résidence principale reste soumis à la taxe d'habitation. C'est la taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS), maintenue intégralement en 2026.
Sont concernés : les propriétaires et usufruitiers d'une résidence secondaire (maison de vacances, pied-à-terre, studio à la montagne ou à la mer), mais aussi les locataires qui louent à l'année un logement distinct de leur résidence principale. La situation est appréciée au 1er janvier de chaque année d'imposition. Si vous êtes propriétaire d'un appartement au ski que vous n'occupez qu'en hiver, vous êtes redevable de la taxe d'habitation sur ce bien pour toute l'année.
La valeur locative cadastrale : la base de tout le calcul
La taxe d'habitation est calculée sur la valeur locative cadastrale (VLC) du logement et de ses dépendances. Cette valeur est fixée par l'administration fiscale et représente théoriquement le loyer annuel que le bien pourrait générer s'il était loué. En pratique, les valeurs cadastrales datent de 1970 et ont été actualisées par des coefficients depuis, ce qui les rend souvent très éloignées des loyers réels du marché.
La VLC brute est réduite par des abattements pour obtenir la VLC nette, qui sert de base au calcul. Ces abattements couvrent les charges de gestion, d'assurance et d'amortissement. En pratique, pour les résidences secondaires, ces abattements sont forfaitaires et identiques sur tout le territoire. La VLC nette est la valeur qui figure sur votre avis d'imposition, à la ligne "base d'imposition".
Les VLC sont revalorisées chaque année par un coefficient national voté en loi de finances. En 2026, ce coefficient de revalorisation est de 3,9%, ce qui alourdit mécaniquement la taxe d'habitation même si votre taux communal ne change pas. Si votre TH était de 800 euros en 2025, elle est d'environ 831 euros en 2026 avant tout changement de taux local.
Les taux locaux : une très grande disparité entre communes
La taxe d'habitation sur résidences secondaires est un impôt local. Chaque commune vote son propre taux, auquel s'ajoute le taux de l'intercommunalité (EPCI). Ces taux varient considérablement d'une commune à l'autre, ce qui explique que deux résidences secondaires de même valeur cadastrale peuvent avoir des taxe d'habitation très différentes selon leur localisation.
Le taux communal moyen en France est d'environ 14,5% en 2026. Le taux intercommunal moyen est d'environ 3,2%, soit un taux total moyen d'environ 17,7%. Mais les extrêmes sont importants : certaines communes touristiques ont des taux inférieurs à 10%, quand des communes urbaines peuvent dépasser 25%. À Paris, le taux communal est d'environ 13,5% mais la majoration de 60% en zone tendue porte la charge totale à un niveau nettement supérieur.
Vous pouvez trouver les taux exacts de votre commune sur votre avis d'imposition de l'année précédente, ou sur le site impots.gouv.fr dans votre espace personnel. En l'absence d'avis disponible (première année), contactez le Service des Impôts des Particuliers (SIP) du lieu de situation de votre bien.
La majoration en zone tendue : jusqu'à 60% de surcharge
Dans les communes situées en zone tendue — celles où s'applique la taxe sur les logements vacants (TLV) — le conseil municipal peut voter une majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires. Cette majoration peut aller de 5% à 60% de la taxe de base. En 2024, 1 450 communes l'avaient mise en place, avec un taux moyen de 41%.
Pour être concernée, une commune doit appartenir à une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants présentant un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, ou présenter une proportion particulièrement élevée de logements non affectés à l'habitation principale (communes touristiques avec de nombreuses résidences secondaires).
Paris applique la majoration maximale de 60% depuis 2018. Lyon, Bordeaux, Nice, Annecy, Biarritz et de nombreuses communes côtières ou de montagne appliquent également des majorations élevées. L'impact est considérable : sur une TH de base de 900 euros, une majoration de 60% ajoute 540 euros, portant la facture à 1 440 euros.
Trois situations permettent d'être exonéré de cette majoration spécifique, même en zone tendue :
- Vous êtes contraint de résider dans un lieu différent de votre habitation principale en raison de votre activité professionnelle (mutation, double résidence imposée par l'employeur).
- Vous conservez la jouissance exclusive de votre ancien logement principal après votre entrée dans un établissement de soins de longue durée (EHPAD, maison de retraite).
- Vous ne pouvez pas affecter le logement à un usage d'habitation principale pour une cause étrangère à votre volonté (logement inhabitable, locaux précaires).
La TEOM : la composante souvent oubliée
La taxe pour l'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est une composante distincte qui s'ajoute à la taxe d'habitation. Elle est calculée sur la même base (VLC nette) avec un taux voté par l'intercommunalité ou la commune. Elle figure sur votre avis de taxe d'habitation mais constitue une recette distincte affectée au financement du service de collecte des déchets.
La TEOM varie entre 100 et 500 euros selon les communes. Elle est due même si vous n'utilisez pas le bien toute l'année et même si la commune ne collecte pas les déchets directement devant le bien (maison isolée, chalet en montagne). Elle est inscrite comme une charge déductible des revenus fonciers pour les propriétaires qui louent leur résidence secondaire.
Le calendrier de paiement 2026
Les avis d'imposition de taxe d'habitation sur résidences secondaires sont disponibles à partir de début novembre 2026 dans l'espace personnel impots.gouv.fr (ou en version papier dans les boîtes aux lettres). Les échéances de paiement 2026 sont les suivantes : 15 décembre 2026 pour les paiements par chèque ou virement traditionnel, et 20 décembre 2026 pour les paiements en ligne (paiement direct sur impots.gouv.fr, prélèvement à l'échéance). Pour les montants supérieurs à 300 euros, le paiement dématérialisé est obligatoire depuis 2019.
La mensualisation est possible pour lisser les paiements sur l'année. Vous pouvez opter pour un prélèvement mensuel de janvier à octobre, avec un ajustement en novembre-décembre. Pour y adhérer pour 2027, la demande doit être effectuée avant le 30 juin 2026 sur impots.gouv.fr.
Questions fréquentes
Comment trouver la valeur locative cadastrale de mon bien ?
Elle figure sur votre dernier avis de taxe d'habitation ou de taxe foncière, à la ligne "base d'imposition" ou "revenu cadastral". Si vous n'avez pas d'avis, vous pouvez consulter votre espace personnel sur impots.gouv.fr : la VLC est accessible dans la rubrique "Gérer mes biens immobiliers" depuis la réforme de la déclaration d'occupation obligatoire de 2023. En cas de difficultés, le Service des Impôts des Particuliers du lieu de situation du bien peut vous communiquer cette information sur justification d'identité et de propriété.
Ma résidence secondaire est louée en location saisonnière : suis-je exonéré ?
En principe non, sauf délibération spécifique de la commune. La taxe d'habitation est due au titre de la situation au 1er janvier, et une résidence secondaire louée en saisonnier reste soumise à la THRS. En revanche, certaines communes situées en zone France Ruralités Revitalisation (ZFRR) peuvent voter une exonération pour les meublés de tourisme classés et les chambres d'hôtes. Pour 2026, cette exonération nécessitait une délibération municipale votée avant le 1er octobre 2025. À partir de 2027, toutes les communes pourront voter cette exonération.
Peut-on déduire la taxe d'habitation de ses revenus fonciers ?
Non. La taxe d'habitation sur les résidences secondaires n'est pas déductible des revenus fonciers, car elle est à la charge de l'occupant et non du propriétaire dans le régime de droit commun. En revanche, si vous louez votre résidence secondaire et que vous êtes redevable de la TH en tant que propriétaire (parce que le bail ne met pas la TH à la charge du locataire), elle peut être considérée comme une charge de gestion déductible en régime réel. La taxe foncière, elle, est toujours déductible des revenus fonciers.
La valeur locative cadastrale peut-elle être contestée ?
Oui. Si vous estimez que la VLC de votre bien est surévaluée par rapport à des biens comparables dans la même commune, vous pouvez déposer une réclamation auprès du Service des Impôts des Particuliers. La contestation doit être motivée et accompagnée de comparaisons avec des biens équivalents. Les résultats sont incertains et la procédure longue, mais elle peut aboutir à une révision à la baisse de la VLC avec un effet sur la taxe foncière et la taxe d'habitation. Un spécialiste en fiscalité immobilière peut vous accompagner dans cette démarche.
La taxe d'habitation sur résidences secondaires va-t-elle être supprimée ?
Pas dans l'immédiat. Plusieurs projets parlementaires ont envisagé d'étendre la suppression aux résidences secondaires, mais aucun n'a abouti. La TH sur résidences secondaires est désormais la seule composante restante de cet impôt pour les ménages, et elle représente une recette importante pour les communes, notamment touristiques. En 2026, aucune suppression n'est prévue. Des évolutions sont davantage attendues du côté des possibilités de modulation et de majoration que du côté d'une suppression générale.
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