Vous voulez transmettre un bien tout en gardant les revenus ? Estimez la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété selon l’âge grâce à la calculatrice gratuite ci-dessous.
Démembrement de propriété : usufruit, nue-propriété et pleine propriété
La pleine propriété d'un bien réunit trois prérogatives : l'usus (le droit d'utiliser le bien), le fructus (le droit d'en percevoir les revenus) et l'abusus (le droit d'en disposer, donc de le vendre ou de le détruire). Le démembrement consiste à séparer ces attributs entre deux personnes distinctes. L'usufruitier conserve l'usus et le fructus : il peut habiter le logement ou en encaisser les loyers, mais il ne peut pas le vendre seul. Le nu-propriétaire détient l'abusus, c'est-à-dire la substance du bien, sans pouvoir en jouir tant que dure l'usufruit. Cette technique est au cœur de la transmission patrimoniale française : elle permet de donner la valeur future d'un bien tout en gardant l'usage et les revenus de son vivant.
Le démembrement naît de trois situations principales. Il peut résulter d'une donation volontaire, lorsqu'un parent transmet la nue-propriété d'un appartement à ses enfants et se réserve l'usufruit. Il peut aussi être automatique lors d'une succession : le conjoint survivant qui opte pour la totalité en usufruit laisse la nue-propriété aux enfants. Enfin, il peut être organisé à titre onéreux, notamment dans l'investissement en nue-propriété où un particulier achète les murs pendant qu'un bailleur social encaisse les loyers pendant quinze ou vingt ans. Dans tous les cas, il faut chiffrer la valeur de chaque part, et c'est là qu'intervient le barème fiscal.
Le barème de l'article 669 du CGI : la valeur de l'usufruit selon l'âge
Pour le calcul des droits d'enregistrement, l'administration fiscale n'accepte aucune évaluation libre : elle impose le barème forfaitaire de l'article 669 du Code général des impôts. La logique est simple et implacable. Plus l'usufruitier est âgé, plus son espérance de jouissance du bien est courte, donc moins son usufruit vaut cher. Symétriquement, la nue-propriété prend de la valeur avec l'âge de l'usufruitier. Le barème progresse par tranches de dix ans et l'âge retenu est l'âge révolu au jour de l'acte : une personne qui a 60 ans et 11 mois se situe encore dans la tranche « moins de 61 ans ». Ce barème est inchangé depuis la loi de finances pour 2004 et reste applicable en 2026.
| Âge révolu de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| À partir de 91 ans | 10 % | 90 % |
Prenons un exemple concret. Un père de 68 ans souhaite transmettre à sa fille un appartement estimé 300 000 € tout en continuant à percevoir les loyers. Il se situe dans la tranche « de 61 à 70 ans » : son usufruit vaut 40 % de la valeur, soit 120 000 €, et la nue-propriété donnée représente 60 %, soit 180 000 €. C'est cette somme de 180 000 € qui sert de base au calcul des droits de donation, et non les 300 000 € de valeur réelle. Le simple fait de démembrer réduit ici l'assiette taxable de 120 000 €. Un franchissement de tranche change tout : s'il avait attendu ses 71 ans, la nue-propriété serait passée à 70 %, soit 210 000 € de base taxable. Donner tôt coûte donc moins cher.
Usufruit temporaire : la règle des 23 % par période de dix ans
Lorsque l'usufruit n'est pas viager mais consenti pour une durée fixe, le II de l'article 669 du CGI applique une règle différente : l'usufruit à durée fixe est estimé à 23 % de la valeur de la pleine propriété par période de dix ans, sans fractionnement et sans considération de l'âge de l'usufruitier. Toute période commencée compte pour une période entière : un usufruit de douze ans est valorisé comme un usufruit de vingt ans, soit 46 %. Ce mécanisme est très utilisé par les sociétés, les associations et dans les montages d'investissement en nue-propriété sur une durée déterminée.
| Durée de l'usufruit temporaire | Nombre de périodes | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|---|
| De 1 à 10 ans | 1 | 23 % | 77 % |
| De 11 à 20 ans | 2 | 46 % | 54 % |
| De 21 à 30 ans | 3 | 69 % | 31 % |
| De 31 à 40 ans | 4 | 92 % | 8 % |
Une limite importante s'applique quand l'usufruitier est une personne physique : la valeur de l'usufruit temporaire ne peut jamais dépasser celle qui résulterait du barème viager de son âge. Un usufruit de vingt ans consenti à une personne de 85 ans ne sera donc pas valorisé à 46 % mais plafonné à 20 %, taux correspondant à sa tranche d'âge. La calculatrice ci-dessus applique automatiquement ce plafonnement. À l'inverse, lorsque l'usufruitier est une société ou une personne morale, la règle des 23 % s'applique seule, avec un plafond global de 92 % puisqu'une personne morale ne peut détenir un usufruit au-delà de trente ans.
Donner la nue-propriété : le barème des droits de donation 2026
Une fois la nue-propriété valorisée, le calcul de l'impôt suit le circuit classique de la donation. On retranche d'abord l'abattement personnel, qui atteint 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les quinze ans. Le solde est ensuite soumis au barème progressif des droits de mutation à titre gratuit en ligne directe, prévu à l'article 777 du CGI et inchangé depuis 2011. D'autres abattements peuvent se cumuler, notamment celui de 31 865 € pour les dons familiaux de sommes d'argent, mais ce dernier ne concerne que les liquidités et ne s'applique donc pas à la transmission d'un bien immobilier démembré.
| Part taxable après abattement | Taux applicable |
|---|---|
| Jusqu'à 8 072 € | 5 % |
| De 8 072 € à 12 109 € | 10 % |
| De 12 109 € à 15 932 € | 15 % |
| De 15 932 € à 552 324 € | 20 % |
| De 552 324 € à 902 838 € | 30 % |
| De 902 838 € à 1 805 677 € | 40 % |
| Au-delà de 1 805 677 € | 45 % |
Reprenons notre père de 68 ans. La nue-propriété de 180 000 € donnée à sa fille est réduite de l'abattement de 100 000 €, ce qui laisse une base taxable de 80 000 €. Le barème progressif aboutit à environ 14 194 € de droits. S'il avait donné le bien en pleine propriété, la base aurait été de 200 000 € et les droits d'environ 38 194 €. Le démembrement fait donc économiser près de 24 000 € d'impôt, sans compter que la valeur de l'usufruit s'éteindra gratuitement au décès. Notre calculatrice de droits de donation 2026 détaille l'ensemble des abattements par lien de parenté.
Les avantages et les limites du démembrement
L'intérêt majeur de la donation avec réserve d'usufruit tient à l'extinction gratuite de l'usufruit. Au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété sans aucun droit de succession supplémentaire, en application de l'article 1133 du CGI. La plus-value éventuelle du bien entre la donation et le décès échappe elle aussi à toute taxation. Voici les principaux effets à retenir avant de se lancer.
- La base taxable est réduite immédiatement, dans une proportion qui dépend uniquement de l'âge du donateur.
- L'usufruitier garde l'usage du bien ou ses revenus locatifs, ce qui préserve son niveau de vie.
- C'est l'usufruitier qui déclare les revenus fonciers et qui supporte la taxe foncière, sauf convention contraire.
- Pour l'impôt sur la fortune immobilière, le bien démembré reste en principe déclaré pour sa valeur en pleine propriété par l'usufruitier.
- Toute vente ultérieure exige l'accord conjoint de l'usufruitier et du nu-propriétaire, ce qui peut bloquer le patrimoine.
- Les grosses réparations restent à la charge du nu-propriétaire, l'entretien courant incombant à l'usufruitier.
Le principal inconvénient est la perte de liberté. Une fois la nue-propriété donnée, le donateur ne peut plus vendre seul, ni hypothéquer le bien sans l'accord des donataires. En cas de mésentente familiale, la situation peut se figer durablement. La rédaction de l'acte notarié permet toutefois d'anticiper : on peut prévoir une clause de remploi autorisant la vente avec report du démembrement sur un nouveau placement, une clause de retour conventionnel si le donataire décède avant le donateur, ou encore une interdiction d'aliéner. Pour mesurer l'impact global sur votre patrimoine, notre simulateur d'IFI 2026 et notre calculatrice de droits de succession complètent utilement cette estimation.
Questions fréquentes
Le barème de l'article 669 change-t-il en 2026 ?
Non. Le barème par tranches de dix ans est fixé par la loi de finances pour 2004 et n'a pas été modifié depuis. Il reste donc applicable en 2026, tant pour les donations que pour les successions et les cessions de droits démembrés.
Quel âge retient-on quand l'usufruit est détenu par un couple ?
Si les deux époux se réservent chacun un usufruit successif, l'administration retient l'âge du plus jeune des deux usufruitiers, car c'est lui qui déterminera la durée effective du démembrement. Cette règle réduit mécaniquement la valeur de la nue-propriété transmise.
Peut-on utiliser une évaluation économique plutôt que le barème fiscal ?
Le barème de l'article 669 est obligatoire pour liquider les droits d'enregistrement. En revanche, pour une cession à titre onéreux entre particuliers ou pour un partage amiable, les parties peuvent retenir une valeur économique fondée sur les flux de revenus actualisés, souvent plus favorable au nu-propriétaire lorsque le bien est très rentable.
Qui paie les droits de donation sur la nue-propriété ?
En principe le donataire, c'est-à-dire le nu-propriétaire. Mais le donateur peut prendre les droits à sa charge sans que ce paiement soit considéré comme une donation supplémentaire, ce qui constitue un avantage fiscal souvent négligé.
Que se passe-t-il si le bien est vendu avant le décès ?
La vente nécessite l'accord des deux parties. Le prix est ensuite réparti selon le barème applicable au jour de la cession, ou intégralement remployé dans un nouveau bien ou un contrat si une clause de remploi a été prévue dans l'acte de donation initial.
Faut-il obligatoirement passer devant un notaire ?
Oui pour un bien immobilier : la donation de nue-propriété immobilière est un acte solennel qui exige la forme notariée et une publication au service de la publicité foncière. Les frais et émoluments s'ajoutent aux droits calculés ci-dessus, et un conseil personnalisé reste indispensable avant toute décision de transmission.
Baptiste conçoit et rédige les outils et contenus publiés sur un-calcul.fr. Sa démarche repose sur la clarté et la précision : chaque calculatrice est pensée pour fournir un résultat fiable, compréhensible et directement utilisable par tous.